未来科技城已全面碾压滨江，除了房价
“市府向东拥江，省府向西科创”。
这句“东拥西创”的民间轶闻，终于在杭州西站超高规格的开工仪式上得到佐证。
省委书记、省长齐亮相，“站台”级别之高实属罕见，远远超过了当年的杭城门厅—火车东站盛况，甚至“省府西迁论”再一次甚嚣尘上。
还有超出预期的是，杭州西站和湖北最大高铁站武汉站同等的11台20线的站台规模，“吊打”尘埃落地的5台11线的江东站和2台4线的萧山机场站。
▲杭州西站区位示意图
而这一特等站级别的定位，也进一步印证了ZF对未来科技城板块今后超高人气的研判和前瞻。
而为何“偏于一隅”的未来科技城会被定位为城市枢纽中心？
今日之镜可以照未来。据可靠情报，今年前8个月杭州新增常住人口约29万，其中11%的人流入未来科技城，新增次近3万“新杭州人”，年增幅高达13%。
这是常住人口已经超过40万，平均年龄不到32岁的未来科技城，在人口增量首次超过传统IT集聚区—滨江，增幅首次超过大学城下沙，名副其实的杭州人气第一板块。
更有小道消息，更高行政级别主体的城西科创大走廊管委会即将批复。
▲城西科创大走廊规划示意图
得年轻者得天下，人才净流入超越滨江的未来科技城，是一个被更多“IT新贵”占领的价值高地。
正如笔者的一位海归朋友所言。
杭州离一线城市，只差了一个未来科技城。
1全面PK，没有悬念的超过滨江
与“含着金钥匙而生”（西湖文教区飞地）、规划先行的滨江不同的是，“平地起高楼”、但有更厚实发展底蕴（省府+阿里）的未来科技城来科技城过去十年一直默默修炼内功，用产业更迭倒逼城市更新。
先滨江一步“接触未来”的未来科技城，凭产业后发优势，结构弯道超车，已经没有悬念的超过滨江。
在余杭GDP超过“老大哥”萧山后，2019年1-6月，未来科技城税收已经达到217亿（预计财政总收入为240亿），同比增长21%，人均GDP产值也突破60万元。而同期滨江区的财政总收入是241亿，同比增长10%，人均GDP产值仅为40万。
在经济指标方面，无论是“底盘”还是“马力”，未来科技城已经全面甩开“国际滨”，而其他方面的超越也才刚刚开始。
在交通上，有为未来科技城量身定制的城市中轴—机场快线，长三角一体化枢纽—杭州西站，规划地铁5号线、16号线、3号线、12号线、北环快线共5条地铁，全省第一个TOD地下城，曾经的“绕城外”蜕变成“杭州综合枢纽新样板”（省长原话）。
而产业引进上，未来科技城更是把滨江“默秒全”。国家超重力实验中心、阿里巴巴五期、菜鸟总部、达摩院、之江实验室、中国5G创新园、人工智能小镇等等。
而蜷缩的滨江的互联网小镇和物联网小镇只能靠几个传统IT大佬原地拓展，浦沿“唱响”了十年的智慧新天地至今“生死未卜”。
企业规模上，被总理亲临的全国双创中心—未来科技城入驻企业达18000多家，落户海归创业项目超570个，高新技术企业约186家，省级研发中心、研究院已达38家之多，超过了目前滨江的两倍以上，且这个数据差距未来只会越来越大。
▲未来科技城实景（图源高楼迷）
可以感同身受的是，文一西路从几年前沿路荒野的“鬼城”到如今车水马龙的“堵城”，已经堪比城西版的“江南大道”。
基建配套上，“基建狂魔”未来科技城引进的都是集全省之力的省级大IP，浙江大学医学中心、浙一医院余杭院区，未来科技城公共中心等；滨江今年“大新闻”较少，也是受土地制约，基本都是市一级项目，据说部分知名优质项目还被对岸撬走不少。
从造“业”史到造“城”史，未来科技城才刚刚迎来价值蜕变。
而更未来可期的是，未来科技城还有大手笔的土地留白，这就决定了区域所蕴藏的能量非同一般。
▲未来科技城2.0规划示意图
据悉，未来科技城核心区还有可供开发土地约4600亩，加上扩容到未来科技城2.0的123.1平方公里。这样的土地存量，对于土地储备已经见底到被逼无奈搞“滨富特区”的滨江来说，未来增值空间可见一斑。
从信息经济到数字经济时代，从1996年滨江高新区挂牌到2010年未来科技城成立。
当历史的交接棒从“国际滨”传递到未来科技城手上时，海量的人流、物流、商业流、信息流在此汇聚， “大杭州”才有了它未来的模样。
2被限价“耽误”的最大洼地
五年前，有多少人低估了滨江的未来，而高估了滨江的房价。
互联网产业的带动让滨江聚集了杭州最早的一批互联网精英，高品位的居住需求让滨江成为了杭州豪宅聚集地。目前，滨江房价在整个杭州而言相对较高，柳岸晓风二手房最新成交达7.3万，奥体和区政府部分新房均价也已经达到了“5万+”。
由于一直按照被“除外”的余杭组团“3万+”限价体系来“一刀切”，未来科技城绝对是杭州被限价最“狠”的区域，也是价值被低估最深的板块。
专注修炼内功的未来科技城，明显有着更多的产业支撑，更好的基建规划和更高的人才质量，“洼地效应”自然引发了一二手房被“哄抢”。
二手房方面，量在价先，今年利好不断的未来科技城购房需求脉冲式爆发。上周二手房成交量达到210套，是去年同期113套成交量的两倍，也远远超过了滨江的73套。
新房方面，未来科技城是杭州低中签率“网红盘”占比最多的区域，如华夏四季、未来MAX、耦园、西溪公馆、梧桐郡等无疑是摇号者心中的“朝圣”。
而相对于这些“闭眼摇”的高层刚需，未来科技城的价格认知和产品定位也发生了质的进阶。
从“万人摇常客”华夏四季为代表的“三兄弟”，到高端改善盘中罕见的4.4%中签率的兴业耦园，还有待开的TOD旗舰标杆天空之城等。
不难想象，这些品质项目的二手房面世后，也会为成为未来科技城未来更高的价格锚定。
而这些高端产品的出现，也内在驱动了高端生活配套的不断改善。
商业地产总是能更快发现板块的潜力和价值。据统计，2019年杭州15大商业综合体年内开业，而1/3都集中在未来科技城，大城西商业中心渐成。
可以说，除了房价，一直补短板、强弱项的未来科技城，无论是人口流入，还是未来潜力，甚至更好的商业配套，都是当下毋庸置疑的“楼市黑马”和"价格洼地"。
在此，我们不探讨未来科技城限价体系是否合理，ZF限价逻辑是否合情，也不臆断当下应该值多少，毕竟这是让“天下寒士俱欢颜”政策福利，但也着实说明未来科技城目前“低槛引才”的决心。
但可以预期的是，利好兑现才刚刚开始的未来科技城，待地铁、学校和公共中心建成发展成熟后，正如G20后钱江世纪城的咸鱼翻身，不难相信，未来科技城的房价持平甚至超过滨江，也许就在某个大利好后的一瞬。
而这个“点石成金”的神话，是我们已经看见后才相信的。
3未来科技城能否突破限价？
经过2011年和2016年杭州两轮大起大落行情的洗礼，我们都明白了“远郊靠预期，市区靠当下”的简单道理。
特别是在多重利空，房住不炒的去年下半年，城东、城北、市北等等被人为炒作而被过度放大的泡沫，都被挤压了出来。
而一直“严防死守”3万+限价线的未来科技城，反而让外溢区域“鸡犬升天”。
你能想象吗？没有地铁，没有大型商业公共配套，也没有特大规划利好的“万年坑三兄弟”—闲林、丁桥、义桥，二手房房价居然也快3万+了。
在未来“不涨就是跌”的楼市挣扎期中，无论限价是否突破，只有未来科技城这样资源密集的区域，整体的涨幅必然会高过“画饼区域”，而对于自住的群体而言，环境更好郊区的价值更是远胜所谓的主城区。
更多新杭州人的选择也确实如此。
4在未来科技城“安”一个未来
在中国，深圳的南山、上海的张江、北京的中关村、武汉的光谷，有产业的地方都是每个城市的新中心。这些产业“圣地”，永不停歇地创造着城市价值，无论何时都是这个城市的绝对价值高地，不会轻易改变。
而杭州这个多中心化发展的城市，最不缺的就是“宇宙中心”，但能真正靠产业实力支撑，“零泡沫”溢价的城市中心，只此未来科技城。
▲未来科技城全景（图源魔眼）
以阿里巴巴为代表的众多世界顶尖互联网公司的大本营，一座正在快速崛起的数字经济之城—未来科技城，只用了6年时间，就走完了“国际滨”20余年的蜕变之路。
并且拥有更好的基建配套，更优的产业结构，更大的发展腹地，更多的净值人才，这也让我们必须有“回到未来”般更前瞻的眼光，才能跟上未来科技城“每天不一样”的进化步伐。
赌人品不如择城运，是一马平川还是平步青云？
从钱江新城到钱江世纪城、从滨江再到未来科技城，选择一个板块，就是选择了一种人生，也是选择一种财富通道。
每一个灵魂向上的人，都值得在未来科技城“安”一个更好的未来。
帝凡别墅
